不動産 賃貸物件、仲介手数料なし物件について

賃貸物件を探して住む場合に、必ず必要になるのが初期費用です。敷金や礼金、そして仲介手数料など全部を合計するとだいたい家賃の半年分くらいになるので、馬鹿にできません。
しかし最近ではこの初期費用の必要性が少し変わってきています。今までは初期費用として必ず敷金や礼金が必要になってきましたが、最近では敷金や礼金が必要ない物件も出てきています。
敷金や礼金は売り手側の都合なので、売り手側が早く売りたいと思えば少しでもお得感を出すために敷金礼金を0円にするという心理はよくわかります。ところが最近の不動産会社を見ると、不動産業者が賃貸物件を仲介する場合の唯一の収入源である仲介手数料が0円になっている物件が存在します。仲介手数料が0円だと、普通の考えであれば不動産業者の儲けが全くでないという事になります。にもかかわらずこういった物件は減っているどころか逆に増えていく傾向にあります。
敷金や礼金と同様、手数料が0円だとやはりお得感がとても高いので部屋を借りようという気持ちにさせる効果はとても高いです。借りる側としてはこういった不動産が増えるのは嬉しい限りなのですが、いったいどのような仕組みでこういった物件が成り立っているのでしょうか。
実は手数料が0円の物件の場合、不動産会社は手数料を受け取らなくても収入を得る事が出来るシステムになっているのです。
手数料0円の物件はその代わりに物件を掲載しする際に広告料を売り主側から徴収するシステムになっています。ですから手数料を取らなくても物件を掲載するだけで不動産会社には収入が入ってくるというわけです。
手数料0円の物件は借りる側からすれば出費が減るように見えるので一見お得な物件のように目ますが、実は手数料が無料という事だけに注目すると大きな失敗をすることになるのです。

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本来ならば部屋を借りる側から徴収する仲介手数料分を売り主側が支払うことになっているわけですから、その分を売り主側は何としても取り返そうとします。ですから別の部分で通常の物件よりも費用が掛かっている可能性があるのです。
例えば手数料は無料だけど、その分敷金が高くなっていたり、通常であれば退去する場合よほど汚していなければお金はかからないですが、クリーニング量という名目でお金を徴収したりといったケースが考えられます。手数料無料の部分だけに注目しないで、本当にお得かどうかは総合的に物件を判断するようにしましょう。

■不動産の賃貸の仲介や買取を依頼する業者の選び方

不動産の賃貸の仲介をしてもらう場合や、買取をしてもらう際には、不動産業者を利用することになります。業者はたくさんあるため、どこにすればよいのか悩むところです。しかし、それぞれに合った探し方をすれば、満足できるところを見つけることが可能です。
まず、賃貸の仲介をしてもらいたい場合は、できるだけ地元に強いところを選ぶのがおすすめです。その地域の物件の取り扱いが豊富で実績があるということは、その地域で物件を借りたいという方が多く集まってくるからです。そこで、選ぶ際には、地元での営業年数や取り扱い実績などを調べて、評判が良いところを選ぶと良いでしょう。評判が良いところは、日ごろから多くの物件を管理していますので、自分が仲介を依頼したり、管理を頼む場合であっても、安心して任せることができます。併せて、実際に話を聞いてもらうのも重要です。対応力も見る事で、本当に信頼に足る所であるかが判断可能となります。

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不動産の買取をしてもらう場合の業者選びは、少し違った角度からするべきです。こちらの場合は、売ったらそのまま関係が途切れるので、評判や実績といった面よりも、高く買取りをしてくれるかどうかが重要なポイントとなります。そこで、いくつかのところに不動産の査定を依頼して、一番高く価格を提示してくれたところを選ぶのが選び方として適切です。もちろん、きちんとお金を支払ってくれるかどうかという点に関しては気にする必要がありますが、よほど悪質なところでない限り、きちんとキャッシュで支払ってくれます。もし心配なのであれば、その会社の営業年数やこれまでの評判などを簡単に調べれば、問題がないか同課を判断することが可能です。
買取に関しては、比較をすることができるサイトもあります。このサイトは、登録されている業者に価格の見積もりを出してもらえるサイトです。そこで、価格の比較がしやすく便利であるといえます。また、こういったサイトは、サイト運営者がきちんと登録する業者を審査しているため、信頼しやすいです。実際、大手の不動産会社も多数登録されているので、安心であるということがわかります。
以上のように、それぞれの目的に合わせて適切な選び方をすれば、目的にかなった最適な所を見つけることが可能になります。少々手間はかかりますが、それによって満足できるかどうかが変わってきますし、不動産に関しての取引なので慎重に判断すべきです。

住宅を買取るより不動産の賃貸生活が多くなっています

新しく神戸でアパートやマンションを建てて不動産経営を始める場合または、老朽化してしまった賃貸住宅を新しく建て替える場合は、まずその建築用地の検討を行わなければなりません。アパートやマンションは一度建築してしまうと、容易に建て替えることができないため建築時の市場調査が重要になってきます。建築用地の市場調査は、建築予定地の周囲についてその範囲の賃貸住宅の事情を実際に歩いてみて、確認することから始めていきます。市場調査に当たっては、アパートやマンションの棟数、間取りや駐車場、築年数、空き室の状況、入居率の動向や入居者の傾向、賃料の相場、物件に関する近隣の評判等を調査します。実際の市場調査に当たっては、近隣の不動産屋や金融機関に動向を確かめるのはもちろん自分の目で確かめてみることが大切になってきます。次に建築用地の診断を行っていきます。建築用地がアパートやマンションの建設に適しているかどうか、法律的な規制があるかどうかなどをチエックしていきます。
市場調査が終われば、次はアパートやマンションの建築仕様を決めていきます。建築仕様を決めるにあたって絶対に忘れてはならないのは、そこにどんな人が住むのかということです。言い換えれば大家さんから見て、どんな人に貸したいまた借りてほしいと望んでいるのか、そしてそのような人はどんな住み方をしたがっているのか、つまりターゲットに合わせて最適な建築仕様を選ぶことです。少し前までは住み方のパターンというとおおむね決まっていました。大学入学あるいは社会人になると同時に、実家を出てワンルームや1Kの部屋で一人暮らし、それから結婚して2DKの部屋へ。子供が生まれて3LDKの部屋にあるいはここで家賃とローンを引き比べてみて、分譲マンションや一戸建てあるいは中古住宅を買取るといった住み替えのスタイルが一般的でした。
しかし現在ではこうしたパターンは次第に過去のものになりつつあります。たとえ最新設備の新築マンションを買取ったとしても、ローンを支払い終えるころには35年前の不便で旧式なマンションが、手元に残るだけです。それよりは常に新しくて便利な設備や機能を利用することができる、賃貸生活を選ぶ人が増えてきています。ではどうすればこうしたターゲットのニーズをつかむことができるのでしょうか。よく言われることは、賃貸も分譲も基本は同じという考え方です。賃貸だから決まりきった定番の仕様でいいだろうという昔ながらの考えは不動産経営には通用しません。

不動産の賃貸物件買取について

老後に備えて不動産投資物件としてアパートやマンションを購入するということは以前からセミナーも開かれたりしてよく知られています。
ただ少子高齢化や人口減少に伴いこれを行うのにはリスクも存在します。ワンルーム物件の場合は少額の投資から始めることが出来ますが、立地条件がよほど恵まれていないと空室のリスクも高く、住宅ローンの借り入れなどを行っている場合空室が生じると即返済して行くことができなくなります。
その点、アパートやマンションの1棟買取は、1室が空室になっただけでは他の多くの室からの家賃収入はまだ入って来るのでワンルームの場合よりもリスクは分散されるとされています。いずれにしても若者層やファミリー層を取り込む必要があり、その前提として主要な駅からの徒歩時間が短く、鉄道路線駅が複数利用できるとか周辺にはコンビニやスーパーを始め利便施設が揃っているといった条件が不可欠となります。
京都にはこのような収益物件の販売仲介を行っている会社もあります。賃貸に住まうには新築物件がまだ人の手垢もつかず新鮮な状態で借りることができて人気でもあります。
賃貸物件を収益物件として買取る場合には新築物件よりは中古物件の方が利回りは高いとされています。

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利回りの相場は新築物件の場合には約3%とされていますが、中古のアパートやマンション物件の場合には6%から10%以上という風に中古物件が高くなっています。もちろん新築物件は当初は新しい為にリフォームなどは必要がありませんが、中古物件ともなると10年を越えたあたりぐらいから建物の内外装や設備も劣化して来るものです。それに必要とされるリフォーム資金は用意しておくことが必要となって来ます。
又、建物内外の劣化も進みますが、家賃が周辺地域の同規模のものに比較して家賃が高すぎると他の安いところへ移って行かれるということもありそういう際には家賃を下げるということも場合によっては行われます。
不動産の買取では人気のあるエリアとか鉄道駅やその沿線沿いと言った立地環境に恵まれ、かつ資産価値の高いものである場合には賃貸用としてその用途に供した後もこれを売却する際には高い価格で売れる可能性があります。
収益不動産は毎月の家賃収入と、適切な時期に売却した際の売却利益と言った両方の収益を合算することでどれぐらい収益を得たか分かることになっています。一般には10年以上の長期に亘って行われることが多いものです。

不動産の賃貸経営と買取サービスについて

大阪でも不動産経営を行う人が多いものですが、いかに利回りが高い物件を手に入れるかがポイントと言えます。居住用としては新築が人気ですが、不動産経営では課題もあります。まず新築物件は販売会社の利益が上乗せされるので、価格は高めに設定されます。それに対して家賃設定も当面は高めの設定が可能ですが、築年数の経過により低下していきます。つまり家賃利回りが低下するので、当初のローンの返済計画を余裕を持たせることが大事です。ただし購入時には頭金が不要となる利点はあります。それに対して中古物件は利回りが高く確保できますが、購入時には頭金が必要になります。いずれにしても、賃貸需要が多いエリアで物件を探すことが大事です。また、サラリーマンが不動産経営を行う場合、確定申告で税金の還付を受けることができます。その際にどの程度のメリットが得られるかもチェックしておく必要があります。まず購入した物件を土地と建物とに分けて土地の減価償却を計算することになります。マンションであれば土地の持ち分は少ないので、減価償却で計上できる経費が多くなります。建物は躯体と設備とに分けて耐用年数が異なるので注意が必要です。躯体は47年、設備は15年となっているので、築年数によっては設備の減価償却がほとんどできないケースがあります。このように賃貸経営を行う場合には、減価償却にも考慮して物件を探すことも大事です。そしてこれは収益の利回りにも影響するので運用の際にはチェックすることが大事です。減価償却とローン返済の金利部分が主な経費となります。けれどもその減税効果が薄まってきたら、売却も検討することになります。その際に不動産会社の買取サービスも利用できます。賃貸経営をしている物件でも、賃借人が退去して空室となれば居住用として売却できます。

ただし空室状況が続けばローン返済の負担が増すので、早期に手放せる買取サービスを利用するというわけです。この場合、地元の不動産会社に依頼することで、お得に処分することが可能です。居住用に探している顧客をすでに抱えている場合がありますし、買取した物件をリフォームせずに再販することもあるからです。もちろんそのような場合には買取金額も増えますし、仲介手数料もかからないのでお得に処分できます。賃貸物件を保有している人は、利回りが低下してきたらこのような買取サービスを利用するのも利益確保の手段となります。

不動産の賃貸と売却買取の仲介手数料の違い

 不動産の仲介には、賃貸と売却買取の主に2種類があります。賃貸や売却買取を仲介すると、仲介手数料を得ることができます。仲介手数料は法律で上限が決まっています。インターネットが普及する前は、どこも上限額の仲介手数料を、不動産所有者と借り手、買い手の双方に請求していました。
 ところが最近、仲介手数料無料をうたう不動産会社が増えています。不動産会社は、借り手や買い手を物件に案内し、詳しい説明もおこないますが、契約が成立しない場合、それらの業務はすべて無料でおこなうものとなります。契約が成立した場合の仲介手数料あってこそ、存続できる業種であって、上限額いっぱいを請求するのが通例であったものが、最近無料にできるようになったのにはわけがあります。
 インターネットが普及する前は、不動産の広告活動には相当な経費がかかっていました。しかし、最近はインターネットで広告ができるようになり、広告費が削減できるようになりました。以前は顧客に宅配便や速達で送っていた物件の案内図や写真も、メールに添付して瞬時に送れるようになっています。
 また、インターネットがない頃は、営業範囲が限られていて、今ほどには競争は激化していなかったと言えます。しかし、今日ではインターネットの普及により、全国展開をする会社も出てきました。全国的な競争となると、仲介手数料の値下げに踏み切るところも出てきやすくなります。顧客は幅広い選択肢からインターネットで比較検討してより良い条件の会社を選ぶようになっています。最寄りの業者を選ぶことが大半であった頃は、仲介手数料を下げるということによるメリットは、そうはなかったでしょうが、現在では大きな効果をもたらします。

 経費節減が可能になったため、仲介手数料を下げることができ、しかも下げることで顧客獲得に大いに効果があるとなったら、下げるところはますます増えて行くことでしょう。
 仲介手数料は、賃貸の場合は、家主と借り手双方から合わせて家賃のひと月分までを受け取ることができます。売買の場合は、不動産価格のおよそ3%余りを双方から受け取ることが可能です。これまではどこでも上限いっぱいまで請求していましたが、最近は業者による違いが目立ってきています。賃貸の仲介手数料を入居者からとらない業者は特に多くなっています。買い手に請求しない業者も増えてきました。請求額も、3%余りではなく、1%程度にとどめる例も見られます。

不動産賃貸経営は最終的に売却できるので安心な経営

不動産の賃貸経営は、リスクが低い経営です。その理由は、不動産という現物資産が存在しているからです。土地は絶対になくなることは有りませんし、建物もそう簡単になくなる物ではありません。そのため、長く経営をしていくことが可能になります。そして、不動産はもし賃貸経営がうまくいかなければ最終的に売却してしまえばある程度の資金を回収することができるため、損失も抑えることが可能です。以上あら、リスクが小さい投資方法といえます。
もちろん、売却をして損失を抑えることができるとは言っても、誰しも投資を成功させたいと考えるでしょう。そのためには、借り手にとってメリットのある物件である必要があります。土地ならば、駅から近い、道路に接続しやすいといったことが該当しますし、建物であれば最新設備が整っている、家賃が安いといった事情があれば、魅力的と感じてもらうことができるでしょう。こういったアピールポイントをしっかりと抑えておけば、不動産経営は成功することも無理ではありません。
そして、こういった事情を考えていくうえでは、地域ごとの事情も考えておいた方が良いです。需要は地域によって異なります。例えば、学生が多い地域で一戸建てを賃貸するよりは、アパートの方が需要があります。すでに建物を持っている方が賃貸経営を始めるとするならば、こういったことはすることができませんが、これから建物を建てるということを考えているのであれば意識すると良いでしょう。

最終的に売りぬくことでリスクを抑えることができるといっても、それは極力抑えたいことですので、投資を始めようと考えている方はこの点を意識してください。具体的にどういった建物が適しているのかを考えているのであれば、不動産会社に相談するのも悪くないでしょう。業者は、それを専門として扱っているので、豊富な知識を有しています。そのため、的確に、どういった物件を選べばよいのか、地域事情も踏まえたうえで考えてくれます。それを参考にすることで、リスクを抑えた投資をすることも可能となります。
また、不動産屋と付き合いがあれば、賃貸経営をやめようと考えている時に、その物件の売買の仲介や買取も世話してくれることがあります。そうなれば、必要以上い悩むこともなくなりとても安心することができます。したがって、相談することも視野に入れると良いでしょう。いずれにせよ仲介は不動産屋に頼むので、最終的には選ぶ必要があります。

不動産を賃貸経営する時の管理会社選びと注意点

所有している不動産を賃貸物件として経営したい時は、まず管理会社に相談し、契約を結ぶようにします。その場合、自分も一部管理業務を行い、後の業務をすべて会社にまかせるのか、それとも最初から会社に全権委任するのかによって違ってきます。まず前者の方ですが、たとえば家賃の徴収とか、物件内の清掃くらいは自分でできるが、それ以外の業務をまかせる場合には、この方法がいいでしょう。一方後者ですが、たとえばもう高齢なので、多少お金を払ってでもすべてをまかせたいとか、あるいは他に仕事をしているので、不動産の賃貸経営をすべて依頼したい時には、この方法がお勧めです。

この、管理会社に不動産管理を一括でまかせる方法は、一括借り上げ、またはサブリースと呼ばれています。通常の管理形態とは違い、会社が物件をそのまま借り上げるため、経営をすべて会社にゆだねることができるのです。この方法のメリットは、他にもあります。まず、賃貸物件に空室があると、その分家賃収入が減るため、安定した収入を得にくくなり、ローンの支払いに影響することがあります。しかしこのサブリースの場合は、空室分の家賃を保証してくれます。そのため空室の有無にかかわらず、一定した収入が入ることになります。正確には家賃収入ではなく、家賃の70パーセントからあるいは90パーセント程度の収入なのですが、それでも月々安定した収入があることには変わりません。また、もし入居者が滞納をした場合も、保証の対象になります。ただしその反面、敷礼金や契約更新料は、会社の収益となります。

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それから、空室がなかなか埋まらない時は、家賃の減額を言い渡されることもありますので、まずサブリースが本当に必要であるかどうか、それを考えてから管理会社を決めるようにするといいでしょう。入居者の回転率がいい物件は、基本サブリースでなくても対応可能です。また不動産を購入する場合は、常に入居希望者がある状態であるかどうかも、確認しておくようにしましょう。たとえば大学の近くの物件を購入して、一時的には学生の入居者が見込めても、10年ほどでキャンパスが移転してしまったりすると、入居希望者は大幅に減少します。多少投資額が大きくなりますが、やはり交通アクセスのいい所や、ある程度都心にある物件の方が、入居希望者はそこそこ見込めます。また、あまり知らない土地の物件は、えてして失敗する確率が高いです。ある程度の土地勘がある地域の不動産を選びましょう。

賃貸用不動産の管理もおこなう仲介会社

 賃貸用不動産のオーナーの中には、土地と建物は用意する一方、管理や運営にはあまり関わりたくないという人もいます。管理を自らおこなうと、入居者からの夜間の電話などにも対応しなければならなくなり、不動産賃貸を専業でおこなっているわけでない場合、なるべく管理は外部に委託したいと願うケースが少なくないようです。
 そうした場合、入居者の募集や入居時、退去時の対応は、不動産仲介会社がすべておこなうことが多いです。仲介会社の中には、その後の管理も行うところがあります。管理と言っても、共用部分の清掃までもおこなうというところばかりではありません。入居者の連絡先となって、オーナーに伝言したり、契約更新時の対応をしたりすることだけにとどめているところも多いです。
 マンション1室のオーナーであれば、共用部分の清掃をおこなう必要はありませんが、アパートの場合は、オーナーがおこなう場合もあります。清掃代行会社に委託する場合もありますし、仲介会社がそれを手配するケースもあります。また、清掃をしないところもあります。ただ、そうした事情は、不動産賃貸に詳しいわけではないオーナーの場合、見当がつかないことです。そうした場合は仲介会社が的確なアドバイスをしますので、オーナーにとって仲介会社は心強い存在となっているようです。
 アパートや小規模のマンションの場合、管理人を常駐させるという例は稀です。管理業務は、入居者からの連絡への対応だけであるというケースも多いです。管理人を置くと、高額な経費がかかります。賃貸住宅が不足しがちで、どこも満室であったつい先ごろまでは、共用部分の清掃といった管理業務は必須でもありませんでした。ただ、現在は賃貸物件が供給過多となっており、空き室も目立つようになってきています。入居者募集中の場合は、共用部分は常にきれいに清掃しておくことが望まれます。オーナー自らが休みを利用して掃除すれば、経費はかかりません。それが難しい場合は、外部に委託することになりますが、委託手続きも仲介会社に依頼することができます。
 不動産を賃貸する場合は、入居者の募集などの仲介業務を不動産会社に委託するのが通例ですが、仲介業務だけでなく、他にさまざまなことも依頼できます。依頼する内容が多くなると、手数料も高くなってきますが、不動産業に時間を割けない場合などは、専門家に任せたほうがいい場合も多いです。そのほうが、なにかと効率的に進みやすい面があります。

不動産を賃貸経営する上での滞納や空き室対策について

不動産を賃貸物件として経営すれば、家賃収入も入るし、また節税対策になると考えている人も多いことでしょう。しかし不動産の賃貸経営とは、基本的に入居者相手のものである以上、クレームやトラブルもかなりあるものです。ですからまず、経営を始める時には、管理経験の豊富な会社に相談したうえで、クレームやトラブルに対処して行くようにしましょう。トラブルで多いものといえば、やはり騒音の問題があります。それから、部屋の勝手な改造や模様替えなどが該当します。部屋の改造や模様替えも、まず大家さんに相談をして許可を得、退去時には元通りにするのであれば、そこまで大きな問題にはならないのですが、多少改造するくらいならわからないだろうと安易に考え、それが発覚した時に問題化するケースが多いです。それから、ペットの飼育が許可されていないのに、勝手にペットを飼う行為もしかりです。これらのトラブルは、いずれも契約違反で、見つかれば退去の対象となります。

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デザイナーズ賃貸探しはまずエリアから。

その他に、家賃を滞納して払わないというケースもあります。最近は家賃保証会社がついた物件も増え、もし滞納が発生した場合は、当該の会社の方で対処してくれるようになっています。しかし不動産の管理契約をしていても、家賃保証を付けていない物件も多いでしょう。そのような場合は、家賃の支払いを巡ってトラブルになることもありますし、これも本人が支払おうとしない時は、強制退去となります。このようなことに対処して行くには、やはり管理会社のノウハウが必要になります。また家賃滞納の場合は、法的手続きをしてもらえることもあります。

そしてトラブルといえば、原状回復の時にも発生しやすいものです。原状回復には基準が設けられていて、明らかに入居者の過失でないもの、経年劣化によるものに対しては、敷金から費用を出さないことになっています。ただし明らかに入居者本人の過失であるのに、敷金からお金を引かれた、あるいは別にお金を取られたということで、消費者センターなどで相談をする例もあります。このような事態にどう対応するかについても、管理会社のアドバイスが必要になります。不動産を賃貸経営するのは、確かに魅力的でもありますが、同時に人間相手のものでもあるため、意外に難しいものでもあります。とどのつまり、どの管理会社を選ぶかによって、経営が左右されるといっても過言ではありません。その意味でも、管理会社選びは慎重に行いたいものです。