不動産を賃貸経営する時の管理会社選びと注意点

所有している不動産を賃貸物件として経営したい時は、まず管理会社に相談し、契約を結ぶようにします。その場合、自分も一部管理業務を行い、後の業務をすべて会社にまかせるのか、それとも最初から会社に全権委任するのかによって違ってきます。まず前者の方ですが、たとえば家賃の徴収とか、物件内の清掃くらいは自分でできるが、それ以外の業務をまかせる場合には、この方法がいいでしょう。一方後者ですが、たとえばもう高齢なので、多少お金を払ってでもすべてをまかせたいとか、あるいは他に仕事をしているので、不動産の賃貸経営をすべて依頼したい時には、この方法がお勧めです。

この、管理会社に不動産管理を一括でまかせる方法は、一括借り上げ、またはサブリースと呼ばれています。通常の管理形態とは違い、会社が物件をそのまま借り上げるため、経営をすべて会社にゆだねることができるのです。この方法のメリットは、他にもあります。まず、賃貸物件に空室があると、その分家賃収入が減るため、安定した収入を得にくくなり、ローンの支払いに影響することがあります。しかしこのサブリースの場合は、空室分の家賃を保証してくれます。そのため空室の有無にかかわらず、一定した収入が入ることになります。正確には家賃収入ではなく、家賃の70パーセントからあるいは90パーセント程度の収入なのですが、それでも月々安定した収入があることには変わりません。また、もし入居者が滞納をした場合も、保証の対象になります。ただしその反面、敷礼金や契約更新料は、会社の収益となります。

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それから、空室がなかなか埋まらない時は、家賃の減額を言い渡されることもありますので、まずサブリースが本当に必要であるかどうか、それを考えてから管理会社を決めるようにするといいでしょう。入居者の回転率がいい物件は、基本サブリースでなくても対応可能です。また不動産を購入する場合は、常に入居希望者がある状態であるかどうかも、確認しておくようにしましょう。たとえば大学の近くの物件を購入して、一時的には学生の入居者が見込めても、10年ほどでキャンパスが移転してしまったりすると、入居希望者は大幅に減少します。多少投資額が大きくなりますが、やはり交通アクセスのいい所や、ある程度都心にある物件の方が、入居希望者はそこそこ見込めます。また、あまり知らない土地の物件は、えてして失敗する確率が高いです。ある程度の土地勘がある地域の不動産を選びましょう。