不動産を賃貸経営する時はトラブルへの対処方法も重視しましょう

不動産を賃貸物件として経営すれば、家賃収入も入るし、また節税対策になると考えている人も多いことでしょう。しかし不動産の賃貸経営とは、基本的に入居者相手のものである以上、クレームやトラブルもかなりあるものです。ですからまず、経営を始める時には、管理経験の豊富な会社に相談したうえで、クレームやトラブルに対処して行くようにしましょう。トラブルで多いものといえば、やはり騒音の問題があります。それから、部屋の勝手な改造や模様替えなどが該当します。部屋の改造や模様替えも、まず大家さんに相談をして許可を得、退去時には元通りにするのであれば、そこまで大きな問題にはならないのですが、多少改造するくらいならわからないだろうと安易に考え、それが発覚した時に問題化するケースが多いです。それから、ペットの飼育が許可されていないのに、勝手にペットを飼う行為もしかりです。これらのトラブルは、いずれも契約違反で、見つかれば退去の対象となります。

その他に、家賃を滞納して払わないというケースもあります。最近は家賃保証会社がついた物件も増え、もし滞納が発生した場合は、当該の会社の方で対処してくれるようになっています。しかし不動産の管理契約をしていても、家賃保証を付けていない物件も多いでしょう。そのような場合は、家賃の支払いを巡ってトラブルになることもありますし、これも本人が支払おうとしない時は、強制退去となります。このようなことに対処して行くには、やはり管理会社のノウハウが必要になります。また家賃滞納の場合は、法的手続きをしてもらえることもあります。

そしてトラブルといえば、原状回復の時にも発生しやすいものです。原状回復には基準が設けられていて、明らかに入居者の過失でないもの、経年劣化によるものに対しては、敷金から費用を出さないことになっています。ただし明らかに入居者本人の過失であるのに、敷金からお金を引かれた、あるいは別にお金を取られたということで、消費者センターなどで相談をする例もあります。このような事態にどう対応するかについても、管理会社のアドバイスが必要になります。不動産を賃貸経営するのは、確かに魅力的でもありますが、同時に人間相手のものでもあるため、意外に難しいものでもあります。とどのつまり、どの管理会社を選ぶかによって、経営が左右されるといっても過言ではありません。その意味でも、管理会社選びは慎重に行いたいものです。

不動産を賃貸経営する時はクレームやトラブルへの対応に備えましょう

賃貸の不動産を経営する時は、必ずしかるべき管理会社と契約したうえで、経営を行うようにしましょう。大家さんとして専従していれば、特に管理会社と契約しなくても何とかなる、その分経費も浮くとつい考えてしまうかもしれません。しかし大家さんの仕事というのは、家賃の徴収や敷地の清掃、不動産管理など実に多岐にわたり、しかも入居者のクレームや、トラブルへの対応もこなさなければならないため、自分一人ではどう頑張っても限度があります。管理のノウハウがある会社と契約を交わし、どのような部分を請け負ってもらうのかを決めるようにするのがいいでしょう。たとえば家賃徴収は自分でできても、クレームやトラブルの対応は、プロにまかせて処理してもらうのがお勧めです。また、トラブルといっても様々なので、一定のマニュアルだけでは対応ができないからです。

たとえば、居住用契約した賃貸物件を、事務所使用したという場合は、契約違反となります。自分で起業をして、居住用契約している部屋を、そのまま事務所使用するということはできません。ほかに事務所使用できる部屋を借りるか、レンタルオフィスなどを利用する必要があります。それから、ペットの飼育が禁じられているにもかかわらず、黙って犬や猫を飼っていたという場合も、当然契約違反になります。それ以外にも騒音がひどくて近所迷惑になるとか、あるいは家賃を滞納して払う意志がないという時も、もちろん契約違反で、いずれの場合も退去の対象となります。このような場合に入居者にどう対応するか、それにはやはり管理会社の力を借りた方が、ことがこじれずにうまく行く可能性が高いのです。

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デザイナーズ賃貸の相場とは

また意外と見落としがちなのですが、入居物が家族を呼んで一緒に住んだり、あるいは子供が生まれたりした場合に、きちんと届け出がない場合は契約違反となります。賃貸物件として不動産経営をするということは、このようなことがとかく起こりがちなため、自分一人でやるには無理があるのです。また会社によっては、退去に伴う法的費用や、原状回復費用を負担してもらえることもありますので、いざという時に備えて、契約しておくのもいいでしょう。それから家賃保証、賃貸保証ともいいますが、入居者が家賃を滞納した場合に備えて、保証してもらえるようにしておくと、もし滞納があった場合でも、家賃収入を安定させることができます。これは入居する側にとっても、連帯保証人なしで契約できるというメリットがあります。

不動産賃貸における家賃滞納トラブル

 不動産賃貸にあたっての懸念事項として挙げられる代表的なものが、空き室と家賃滞納のリスクでしょう。空き室の場合は、次の入居者を見つけることに専念できますが、家賃滞納者が居住中の場合は、それもままなりません。
 家賃滞納時のトラブルに備え、家主はたいてい、入居時に連帯保証人を立てることを求めます。しかし、居住期間が長くなると、連帯保証人に家賃を支払う能力がなくなっていることもあります。以前は連帯保証人の個人保証のもとに、賃貸契約を結んでいましたが、最近は家賃保証会社が数多く登場し、多くの家主が連帯保証人と家賃保証会社の利用の両方を求めるようになってきています。

 高齢化社会が進み、家族形態も変わったことで、連帯保証人を立てられない借り手が増えています。賃貸物件の供給過多が進んでいることもあり、家賃保証会社を利用すれば、連帯保証人を不要にしている家主も相当増えています。借り手にとっては住み替えがしやすくなり、家主も空室を埋めやすくなっているため、これは双方にとって、好ましい変化と言えるでしょう。家主にとって、連帯保証人による個人保証よりも、家賃保証会社の保証のほうが望ましいのは言うまでもありません。しかも家賃保証会社の利用料を支払うのは借り手であり、借り手は連帯保証人を立てるよりは、とほとんど抵抗なく利用料を支払います。
 家賃保証会社は、滞納した家賃を一時的に家主に立て替え払いはしますが、立て替えた分を必ず借り手に請求し、回収するスタンスです。家賃保証会社も滞納した居住者には、転居することを望みますが、立ち退きを要求できるのは家主だけです。立ち退きについては法律で詳しく決まっているわけではなく、ケースバイケースで解決が図られます。家主と入居者の話し合いで解決せず、トラブルとなった場合は、裁判所が個々の事例をその都度判断することになります。
 一般的には、4カ月の家賃滞納があった場合に、立ち退きの判決が出やすくなります。そのため、家賃の滞納が3か月続いた場合、内容証明による督促などをおこない、その後に訴訟提起するケースが多いです。家賃を2,3か月滞納したからと言って、すぐ強制的に退去させることはできません。日本では住宅不足がずっと続いていて、家主に対して借り手の立場が非常に弱かったため、居住者を守るさまざまな法律が制定されています。不動産からの強制退去を独自に迫ると、法律に抵触します。不動産からの強制退去は、裁判所の判決が出てから、執行官がおこなうものとなります。

不動産賃貸にありがちなトラブル

 不動産を賃貸していると、さまざまなトラブルに遭遇することがあります。何の問題もなく、滞りなく家賃が入って来るのが理想ですが、そういうときばかりではありません。よく起こりがちなのが、家賃滞納トラブルです。クレジットカード払いでなく口座振替などの場合は、うっかり残高を不足させていたということもありますので、2か月程度なら許容範囲とされることが多いです。入居時に作成する賃貸契約書に、家賃を2か月滞納したら退去と記す家主もいますが、これは裁判でも無効となる可能性が高いです。記載していても効力のない文言を記すのは避けたほうが無難でしょう。インターネットが普及した現在、時にこうした契約書がいつ無断転載されるかもわかりません。
 家賃滞納による強制退去は、滞納期間が4か月になれば、裁判所から認められるのが一般的です。裁判費用や強制執行の費用など、すべて家主の負担となりますので、今後は入居者には家賃保証会社の利用を求めることが望まれます。連帯保証人に費用を求めても、回収できないことがありますし、時間も手間もかかり、心労も相当なものとなります。家賃保証会社の利用があれば、家賃の回収は簡単にできます。

 不動産賃貸で意外に多いのが、ペットトラブルです。ペット禁止という契約でも、何の抵抗もなくペットを飼い始める借り手は多いです。ペットを飼い始めたからと言って、すぐ退去させる例ばかりではありません。不動産余りの時代となり、空室が増えていますから、家主の中には、家賃の滞納がなく、原状回復費用の請求にも応じそうな借り手であれば、大目に見ようとするケースも見られます。戸建てであればそれでも良いことになりますが、集合住宅の場合はそうはいかないことが多いです。
 集合住宅では、ペット禁止の場合、居住者のほとんどはペットを好みません。ペット好きの人は、規則に関わらず飼い始めるものです。家主に苦情を言っても解決しそうにない場合、他の居住者が引越して行く可能性があります。最近は連帯保証人不要の物件も増え、礼金がゼロであることも多く、引越し会社の料金も下がっていますから、以前よりずっと転居しやすくなっています。
 他の居住者が引越して行くからと、ペットを手放すか、退去するかを求めても、すぐには解決しないことが多いです。家賃滞納の場合と同様、強制退去させるには、裁判が必要です。裁判の判決を得て、強制退去となるまでにはかなりの期間を必要とします。ペットの問題には、迅速に対応することが求められます。

不動産賃貸にまつわるトラブル

 不動産賃貸で、家賃収入を得る方法を検討する人が増えています。超低金利時代が続いていますから、資金の運用先として考慮されやすいようです。ただ、銀行預金と異なり、不動産賃貸にはトラブルが起きやすい面があり、それに臨機応変に対応して行くことが必要になる場合もあります。
 トラブルの解決は、民法にのっとっておこなうことになりますが、民法に規定のない事柄についてのトラブルも少なくありません。その場合は、家主と入居者間での話し合いとなったり、入居者間でのトラブルを家主が仲裁したり、とケースバイケースの対応となります。
 そうした業務を望まない家主もおおぜいいます。トラブル処理に関しては、ひとまず不動産会社や管理会社にあらかじめ委託するという方法を選ぶ家主もいます。入居者は居住中に何か問題が生じたとき、問題の性質によっては家主に連絡する必要がある場合もありますが、その時の連絡先は、家主の自宅ではなく、不動産会社や管理会社であることも多いです。家主は夜間の連絡を好まない傾向があり、外部の会社に入居者との対応を依頼しがちな面もあります。会社が連絡先となっていれば、営業時間外は電話が通じませんから、翌日に連絡するよう願うことができますが、家主が連絡先になっていると、そうもいきません。
 また、入居者と家主間でのトラブルとなった場合は、直接話し合うよりも、第三者を介して接触したほうがいい場合もあります。不動産会社や管理会社が入居者からの連絡先となって、内容を家主に伝え、家主の意向を聞いて入居者に伝えるといったこともよくおこなわれます。
 例えば、入居契約時の入居人員よりも、居住者が極端に増加しているというようなことを、他の部屋の居住者から伝えられた場合、その調査のようなことも、家主からの依頼があれば、不動産会社や管理会社がおこなうこともあります。家主の中には、家賃が毎月滞りなく支払われていれば、入居人数が増えても気にしないケースもなくはないですが、他の部屋の居住者から苦情があったり、室内の損傷が激しくなりそうだったりすると、対応が必要となります。
 どう対応するかは、家主次第ですが、法的な問題も関わってきますから、家主がその方面の知識を深めるか、専門家に任せるなどの対応が必要になる場合もあります。そうしたときの対応への相談も、不動産会社や管理会社におこなうことで、リーズナブルな結果に落ち着くことが少なくありません。

不動産の賃貸経営は資産を増やしメリットが多い

不動産の賃貸系が資産を増やして、メリットが大きいと評判になっています。個人が不動産経営をするには、ポイントを抑えることが大切です。とくに物件選びに失敗すると、入居者がなかなか探せません。
ローンを使う場合は、プロの相談して人気がある地域を選ぶことが大切です。

賃貸経営は、毎月家賃が入ってきますが管理がたいへんだという口コミも多いです。
仕事を持っている方は、集金や掃除をする時間がないという方も多いです。
管理は、時間をとられるだけでなくストレスもたまるという方もいます。
そのため、賃貸管理を業者に任せるという方法があります。
メリットは、家賃や事務管理だけでなく入居者の募集や、滞納やクレーム対応、掃除、リフォームも担当してくれます。賃貸管理専門の不動産会社があって、手数料がかかります。
これから物件探しを考えている方も、相談にのってくれます。現在ある家を貸し出す場合の、リフォームもできます。

賃貸経営を考えている方は、家賃がずっと入ってくるかどうかを心配されている方も多いです。サービスの中には家賃保証があります。空室になった場合一定の金額の家賃が保証されます。
アパートやマンションは、単身用のワンルームが人気があります。
安い費用でスタートできるのが、メリットです。

一戸建ての場合は、これから需要が高くなり将来お子さんに住んでもらうこともできます。
家賃設定で迷う方が多いですが、設定金額が高すぎると希望する入居者が少なくなります。
安すぎると、収益性が落ちるので価格設定も、プロにアドバイスをもらいましょう。

賃貸管理の会社がたくさんあって、どれを選んでいいか迷うこともあります。
メルマガを発行している会社は会員になって、読んでみましょう。実際に取引したお客さんの口コミや、スタッフの思いがわかります。
また、投資のセミナーを開催している会社も多いです。

個別相談会を実施していることも多いので、予約すると相談にのってくれます。
最初に高額の投資をするのではなく、小額からスタートして利益が出たら増やしていくことを考えましょう。
税金対策や、相続税の対応についてもプロのアドバイスがあります。

固定資産税や、維持費を考えて総合的に利益が出る方法を、教えてくれます。
成功した方のお話を聞いてみると、営業マンとの相性がよかったという口コミもあります。
ネットの情報をだけでなく、実際に足を運んで直接話してみることもポイントです。

不動産の賃貸経営は事業規模が大きくなればメリットがでます

不動産所得にかかってくる税金は、事業的規模か否かによってメリットが変わります。この事業的規模に当てはまるかどうかは、基本的にはマンションは五棟以上の所有、アパートの場合十室以上の所有になります。これは特に反証のない限り事業として行われているものとするとされており、社会通念上事業と称するに至る程度の規模です。事業的規模に当てはまる場合のメリットは、青色申告をすると受けられる税制の優遇措置です。白色申告の場合は、白色申告事業専従者控除しか優遇されません。さらに事業用固定資産などの損失や、貸倒損失などの損失額を必要経費に加算することができます。事業的規模に当てはまらない場合は、赤字分の金額はその年分の不動産所得を限度として必要経費に加算できるだけで、赤字分は打ち切られます。そして所得税を延納した時にかかってくる利子税も、必要経費に加算することができます。通常は14.6%かかってくる税率も半分の7.3%で済んでしまいます。事業的規模に当てはまらない場合には、こういった措置はありませんので注意が必要になってきます。つまりアパートやマンションなどの不動産の賃貸経営の規模が大きくなれば、税金対策ができるということです。

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デザイナーズ賃貸のメリットとデメリット

サラリーマン大家さんの場合の税務申告が、確定申告になります。確定申告というのは一月一日から十二月三十一日までの一年間、個人の所得を翌年二月十六日から三月十五日までに申告する税制です。サラリーマンの場合会社からの給与所得は、源泉徴収制度によって会社で処理して納税している人が大半になっています。そして年末調整によって医療費や各種保険金、住宅ローンの控除をしてもらいます。専業サラリーマンの場合会社で手続き全般を行っているため納税意識が希薄になっているかもしれませんが、賃貸経営を行う大家さんになったからには納税と税金対策への意識を持たなければなりません。
確定申告で重要になってくるのは、正直に正確に申告をすることです。五棟十室未満を所有している場合は白色申告で納税してください。税制区分上五棟十室以上を所有している場合は、青色申告での納税になります。この確定申告というものは誰かから強制されてするものではなく、あくまで自己申告によります。ただし面倒だしまあいいかなどと思ってはいけません。当然ですが副収入があることが税務署に知られた場合は、過去にわたって追徴課税されることになります。追徴課税をされてしまうと社会的な信用も失うことになります。もっと不動産経営の規模を大きくしようと思った場合の、銀行からの融資も受けられなくなりますので必ず確定申告は行ってください。

不動産賃貸という方法のメリット

 不動産の賃貸というのは、さまざまな知識を必要としますし、臨機応変な対応力も求められますから、資金を銀行に預けたままでいるよりもずっとハードルが高く感じられるものですが、関心を持つ人々が増えています。それは、超低金利と呼ばれる状態が続いているからでしょう。不動産賃貸は、利回りという面で、銀行預金よりもメリットが大きいと感じる人も多いようです。不動産を購入するほど十分な資金がなくても、融資を受けて購入し、賃貸用不動産に投資をする例も見られます。
 住宅難が続いていた先ごろまでは、不動産賃貸はうまくいくことが多く、空き室リスクもあまりなかったため、そのイメージで不動産賃貸を考える人は少なくありませんが、現在は状況が一変しています。人口が減っていくという、戦後初めての事態を迎え、一方で賃貸物件の新築が続いていることから、物件余りが始まっています。これはかつてなかった状況です。日本ではずっと住宅不足が続いていて、貸し手市場でしたから、物件はいつしか埋まって満室になるのが当たり前でした。空き室の心配がないなら、利回りの計算も楽です。以前の状況を前提とした利回りなら、超低金利時代の現在、大きなメリットがあると感じられるのも自然なことです。
 ただ、今後は空き室のリスクを考えなくてはなりません。もちろん、空き室リスクがほとんどない物件というのも存在します。都市部の駅から徒歩圏内といった好立地であれば、人口が減少しようと、常に需要は見込めます。大学や病院と異なり、移転してしまうというリスクもまずありません。しかし、そうした好立地の物件は非常に高額で、購入するには相当な資金を必要とします。それだけの融資を受けられるケースは稀で、立地で妥協して、そこそこの物件を購入する例も少なくありません。

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デザイナーズ賃貸物件を探すときに選ぶ賃貸料の基準

 それほど好立地でなくても、常に満室だった時代は終わりつつあります。立地で妥協すると、家賃を下げても空室が続く可能性も今後は出てきます。空き室になれば収入はゼロとなりますから、利回りを考える場合は注意が必要です。現在は物件不足から物件余りへの転換点であることを踏まえ、臨機応変に対応していくことが求められます。人口減少や物件余りというのは、日本ではかつてなかったことですから、今後については予測しきれない面もあることを踏まえておきましょう。物件不足が続いていた時代のイメージで考えるのではなく、現状と今後をしっかり分析して臨むことが大事です。

不動産を賃貸物件として経営する時のメリットとは

不動産を賃貸経営することで、得られるメリットとはどのようなものでしょうか。まず空室がほとんど出ず、うまく経営ができれば、安定した家賃収入が期待できます。家賃収入は基本的に現金収入ですので、ローンの返済にも回せますし、また、私的な年金として貯蓄することも可能です。そのためにも、入居率が高いと見込める不動産を購入するようにしましょう。また、物価上昇に合わせて価値が変動しますので、インフレの影響を受けにくいというのも、メリットであるといえます。それから、不動産購入のローンを契約した時点で、団体信用生命保険に加入すると、万が一契約者が死亡した場合には、ローンの支払いに保険金が適用されるしくみになっています。ですから遺族がローンの支払いを気にする必要はありませんし、賃貸経営も続けることができます。

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デザイナーズ賃貸を探すときの秘訣

またよくいわれているように、節税対策としても利用することができます。これは非居住用地を所有している場合に比べると、固定資産税がはるかに安くなるからです。その他のメリットとしては、経営を始めるのに、あまり大きなお金が要らないという点です。通常不動産は、銀行から融資を受けて購入するわけですし、賃貸経営を続けると、家賃で返済ができますから、意外と手軽に始めることができます。また最近は家賃保証という制度もあり、これは入居する側は保証人は要らず、オーナーにしてみれば、家賃滞納を保証してくれるので、安定収入が得られるという、双方にとってのメリットがあります。

もちろんその一方で、デメリットとされる部分があります。たとえば建物が老朽化する、地震などの災害に遭うことがある、そして空室が出るなどといった点です。老朽化の場合は修復費などのランニングコストを、災害の場合は保険をきちんと検討しましょう。そして空室に対処するためには、はじめから入居者が集まりそうな地域の物件を購入する、設備を充実させるなどで対処できます。また、サブリースで空室保証をしてもらえます。それから変動金利のローンを利用した場合、金利が上がるとローンの返済が苦しくなることもあります。どのようなローンの返済方法を選ぶのかも、事前に考えておきましょう。それから、最終的に賃貸経営をやめる場合に、いつ手放すかも重要になります。今日計画を立てて、明日売却できるものではありませんし、どのくらいの金額で売れるのかも、売却するタイミングにより異なります。賃貸経営を考えたら、まずこういう点について計画を練り、失敗の少ない経営を心がけるようにしましょう。

不動産の賃貸経営にかかる税金の確定申告

アパートや駐車場を賃貸経営して収入を得ている場合、必ず3月に行われる確定申告で所得金額を税務署に届け税金を払わなければなりません。確定申告で申告する収入は給与収入、事業収入、不動産収入、雑収入の4つに分かれますが不動産賃貸収入は事業収入か不動産収入のどちらかで申告する事になります。事業収入として申告した場合、最大65万円の控除が受けられるので有利ですが事業収入については税務署から以下の要件を満たしているかどうかを精査されます。
1:一定以上の期間、継続的に運営されているか?
2:設備等が整備されており安定的な収入が得られる状態であるか?
3:日々、それなりの時間を使い維持、継続に努力しているか?
アパートの管理業務を管理会社に一括して任せている場合は3の条件にひっかかり認められないケースも出てきます。
また開業して日が浅いうちは1の条件にひっかかるケースも有ります。ですので面倒を避けたい場合は最初から不動産収入として申告する方が無難です。不動産収入でも10万円の控除が受けられますし経費は全て収入から差し引かれますので実質的に控除と同じ扱いを受けられます。その結果、予想以上に所得金額を押さえる事も可能なのです。

不動産では必ず固定資産税と原価償却費が発生します。固定資産税は役所が算定し年一回、納付書を送ってきますので領収書を保存しておきます。減価償却費とは簡単に言うと所有物は年数を経るほど価値が下がるので、その下がった分を費用として計上して良いという物で計算方法は税務署で教えてくれます。
木造アパートは耐用年数が20年ですので毎年、建築費用の1/20の金額が減価償却費として費用計上できます。
仮に建築費用が2000万なら100万が減価償却費として計上出来ます。家賃収入が年間300万でも原価償却費だけで所得を200万に圧縮できるのです。また運営を管理会社に任せている場合は管理会社に支払った費用(管理費や修繕積立金)も費用計上できますし入居者募集やトラブルにかかる費用も全て計上できます。建物に掛けている損害保険の費用も計上できますし建築に際しローンを利用されている場合はローンの利息分を費用計上できます。
これらの費用を家賃収入から差し引き、さらに一律に10万の控除を受けると課税所得は意外に低い金額になる事が多いのです。但し、こういった費用は証明する書類が必要ですので管理会社から送ってくる毎月の明細書等は必ず保存しておいて下さい。不動産賃貸は案外に費用計上が多いので税金は安くなる事が多いのです。

なお、ちょっとしたコツですが会社員の方で副業としてアパート経営されている方で会社に副業をしている事を知られたくない場合は確定申告書の第二表の「住民税に関する事項」で徴収方法を「自分で納付」の方にチェックを入れて置けば会社に知られる事はありません。