賃貸経営には将来的な収支計算が不可欠

一口に収益不動産といっても、その実態はいろいろとあります。賃貸投資用として販売されている物件でも、立地条件や設備価格帯等によってはまるで儲からない、経営ができないということが少なからず起こってきています。そこで購入を決定する前に、どんな物件を選べばよいのか自分なりの基準を持つことが大切になってきます。まずは頭の中で考えた年間の家賃の収入額だけでなく、空き室率を見込んだ実質家賃の収入額を試算して、これと物件の価格を比較して初期投資を回収するまでにかかってくる期間を算出することが大切になってきます。この期間が長ければ長いほど、回収時点での物件の資産価値は下落するものと考えて間違いがありません。さらに回収までの期間が長い場合、途中で大規模な修繕、リフォーム工事等の必要性が出てきてさらに回収期間が長引くことが予想されます。ですから比較的に短期間で初期投資の回収の見込みが立つこと、それまでの投資利回りが良い物件を選ぶことが、確実に収益を上げることができる賃貸不動産のポイントになっています。
投資利回りというのは物件投資額に対して、1年間で得られる収入の比率のことを言います。たとえば1200万円の物件を月10万円の家賃で貸した場合、年間120万円割る1200万円で投資利回りは10%の利回りということになります。この収支計算だと一見10年後には初期投資をすべて回収できているように思えますが、実際にはここに付随していろいろな費用が発生してきます。まず賃貸物件の管理費、経年劣化による貸主負担の修繕費、固定資産税、初期投資の1200万円が借入金ならば利息も必要になってきます。さらにもし空き室となった場合、次の入居者が決まるまで家賃収入はゼロになってしまいます。空き室のままであっても管理費や固定資産税はかかりますから、実際にはマイナスという収支になります。また地震や台風や火災などの災害により物件が損壊してしまえば、やはり家賃収入はストップします。こうしたリスクに備えて月々の保険料もおろそかにはできません。これらの支出をあらかじめ組み込んだうえで、損益分岐点がいつになってくるのかを常に意識しておくことが大切になってきます。ここで忘れてはならないのは物件の価格は、元本保証されないという事実です。賃貸経営にはこれらのお金の流れをしっかりとつかんで、経理を行っていくことも重要なポイントとなってきます。